En los últimos años, se ha podido ver cómo en las zonas céntricas de grandes ciudades y localidades de especial interés turístico han proliferado los apartamentos turísticos de alquiler vacacional. Por ejemplo, en Extremadura, donde el boom de los apartamentos turísticos es notorio, sobre todo en la ciudad de Cáceres, donde se encuentran el 70% de los apartamentos turísticos ubicados en la Comunidad Autónoma.
Las principales dificultades a las que se enfrentan los titulares de dicha actividad son dos: i) la explotación pacífica de los apartamentos de alquiler vacacional cuando estos se encuentran en edificios sometidos a la ley sobre propiedad horizontal; y, ii) la existencia de apartamentos turísticos clandestinos o ilegales.
Entre otras resoluciones judiciales destacadas en la materia, con fecha 3 de octubre de 2024 el Tribunal Supremo dictó dos sentencias donde, en interpretación del artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, señala que las juntas de propietarios pueden prohibir la actividad de alquiler vacacional dentro de la Comunidad de propietarios si votan a favor las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, con voto presunto del ausente.
Ahora bien, tal y como recoge el propio artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, este tipo de acuerdos no tienen carácter retroactivo; lo que se traduce en que todos aquellos apartamentos turísticos que tuvieran las licencias municipales y autonómicas pertinentes en el momento de dictarse estas sentencias, no quedan sujetos a la prohibición de la actividad por acuerdo de la Comunidad. Sí sería aplicable el acuerdo de la Comunidad a aquellos apartamentos turísticos gestionados al margen de la legalidad y/o que no contaran con todas las licencias y permisos pertinentes.
Esta doctrina legal del Tribunal Supremo ha sido implementada rápidamente en la Ley sobre Propiedad Horizontal mediante la modificación de su artículo 17.12 por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Además de este precepto, la Ley Orgánica 1/2025 añade el artículo 7.3 y la disposición adicional segunda en la Ley sobre Propiedad Horizontal.
De acuerdo con esta nueva regulación, que entra en vigor el 3 de abril de 2025, no solo la junta de propietarios podrá prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional en los inmuebles pertenecientes a la Comunidad de propietarios, sino que el propietario que pretenda desarrollar dicha actividad deberá obtener previamente la aprobación expresa de la Comunidad de propietarios. En caso contrario, la Comunidad podrá instar al titular del apartamento turístico en cuestión que cese en el ejercicio de la actividad e incluso acudir a la vía judicial a tal efecto.
Ahora bien, estando supeditada la aplicación de esta nueva regulación a la obtención, con carácter previo, de las licencias y permisos administrativos correspondientes, ¿qué ocurrirá para los apartamentos en funcionamiento en el caso de no renovación o revocación de las licencias correspondientes? Sin que la norma regule dicho supuesto, todo apunta a que dichos apartamentos turísticos quedarían sometidos a la nueva regulación.
Otra posibilidad que van a tener las Comunidades de propietarios es aprobar normas de régimen interno de convivencia, respecto de la actividad de alquiler vacacional, que serían aplicables a todos los apartamentos turísticos con independencia del momento de inicio de la actividad. También las comunidades podrán, por mayoría de 3/5, determinar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes aplicable a los apartamentos turísticos, siempre y cuando estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Como vemos, debido al aumento de la actividad económica de alquiler vacacional, la modificación normativa de la Ley sobre Propiedad Horizontal va a regularizar en parte al sector, atendiendo con ello a las demandadas de regulación formuladas por las Comunidades de propietarios e intentando beneficiar a todos aquellos apartamentos turísticos que actualmente desarrollen su actividad conforme a la legalidad vigente frente a los clandestinos. Si bien, como hemos podido observar, para poder evitar la aplicación de la nueva normativa el régimen administrativo de licencias, permisos y autorizaciones es clave.