Una reciente Sentencia del Tribunal Constitucional y la nueva Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia suponen un importante cambio en el panorama legal para los grandes tenedores de vivienda que se veían privados ilegítimamente de la posesión de sus inmuebles. Estas reformas han eliminado barreras procesales que dificultaban enormemente la recuperación de inmuebles en el ámbito civil, y han acelerado los procedimientos penales contra la ocupación ilegal.
Como punto de partida, son considerados grandes tenedores de vivienda los titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. También aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, cuando la Comunidad Autónoma en que se encuentren los inmuebles justifique la existencia de un entorno de vivienda tensionado.
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y la modificación que supuso de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), las personas físicas y jurídicas dedicadas a la explotación inmobiliaria y consideradas grandes tenedores, como es el caso de las empresas de tipo patrimonial, se vieron perjudicadas por la imposición de restricciones significativas:
Limitaciones en la fijación de rentas: En contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, los grandes tenedores no pueden fijar libremente el precio del alquiler en zonas tensionadas (art. 17.6 y 17.7 LAU) y además encuentran restricciones para actualizar las rentas (Disposición Final Sexta de la Ley 12/2023).
Exigencias adicionales en la tramitación de juicios de desahucio en el ámbito civil: Para interponer una demanda de desahucio, los grandes tenedores debían manifestar y acreditar su condición de tales, si el inmueble era vivienda habitual del demandado, así como debían acreditar la situación de vulnerabilidad económica de este último. Si no se cumplía con estos requisitos, la demanda era inadmitida (art. 439.6 y 439.7 LEC). Además, la LEC exigía el sometimiento previo a un procedimiento de conciliación o mediación regulado, antes de iniciar el desahucio -procedimiento que sin embargo sólo había sido implantado en algunas Comunidades autónomas-, así como la acreditación de la situación de vulnerabilidad a través de la emisión por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, del informe correspondiente.
Estos requisitos provocaban que los grandes tenedores sufrieran importantes retrasos por el mero hecho de serlos y vieran limitadas sus posibilidades de tramitar ágilmente procedimientos de desahucio dirigidos frente a “okupas”, precaristas, inquilinos morosos, u ocupantes de otro tipo, convirtiéndolos en una tarea ardua, excesivamente burocrática, y lenta, perjudicando el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de los grandes tenedores frente a inquilinos incumplidores u ocupantes ilegítimos. En Extremadura, a fecha de esta nota, no existen zonas declaradas oficialmente como tensionadas, por lo que algunas restricciones no son aplicables en esta comunidad.
Afortunadamente para las personas o empresas dedicadas al sector inmobiliario, el Tribunal Constitucional, mediante la Sentencia núm. 26/2025, de 29 de enero, publicada en el BOE el 28 de febrero siguiente, ha declarado inconstitucionales y ha anulado varios preceptos de la Ley de Vivienda que imponían requisitos adicionales a los grandes tenedores en los procedimientos de desahucio y ejecución hipotecaria, entre ellos:
Apartados 6.c) (acreditación de la situación de vulnerabilidad) y 7 (exigencia de sometimiento a conciliación previa regulado normativamente y tramitado ante las Administraciones Públicas) del art. 439 LEC.
Apartados 1 y 2 del art. 655 bis LEC, que imponían requisitos de acreditación de situación de vulnerabilidad del ejecutado, así como la tramitación de un proceso de conciliación en procedimientos de subastas de inmuebles donde el ejecutante es gran tenedor.
Art. 685.2 LEC, que imponía requisitos adicionales en la demanda de ejecución hipotecaria presentadas por grandes tenedores.
El Tribunal Constitucional consideró que tales exigencias imponían una carga procesal excesiva al demandante gran tenedor, dificultando su acceso a la justicia y vulnerando el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española. Además, la sentencia destacó que los preceptos impugnados podían interferir en el derecho de propiedad privada reconocido en el artículo 33 de la Constitución, al imponer obligaciones adicionales a los propietarios considerados grandes tenedores, sin una justificación suficiente y proporcional.
A esta tranquilizadora decisión del Tribunal Constitucional, se suma la Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, publicada el 3 de enero de 2025 y en vigor desde hoy, 3 de abril de 2025, que agiliza los procesos penales de desahucio por ocupaciones ilegales, al incluir los delitos de allanamiento de morada y usurpación de inmuebles en el procedimiento de juicio rápido, permitiendo la recuperación de la vivienda en un plazo máximo de 15 días, eliminando gran parte de los retrasos anteriores. Es importante destacar que esta reforma no afecta a los casos de impago de alquiler, que siguen sujetos al procedimiento civil de desahucio.
Con la anulación de estos obstáculos procesales y la introducción del procedimiento exprés penal de desahucio, el panorama se vuelve más favorable para los propietarios de inmuebles, que ahora pueden recuperar la posesión de sus bienes de manera más ágil y segura. Estas reformas refuerzan la seguridad jurídica y fomentan la inversión en el sector inmobiliario, al reducir los riesgos y costes asociados a la ocupación ilegal.
Con un buen asesoramiento legal por despacho de abogados especializado, sobre cómo estas novedades legislativas pueden beneficiar sus inversiones y ayudarle a recuperar su propiedad en caso de privación ilegítima de su posesión, ya sea por parte de Okupas, inquilinos morosos, precaristas, u ocupantes ilegítimos por otros conceptos, recuperarán aquellos derechos de los que se han visto privado.