En tiempo de precios convulsos, como es el que nos encontramos desde hace algo más de un año, en negocios como el de la promoción inmobiliaria, en los que las operaciones están diferidas en el tiempo en cuanto al cumplimiento, puede alterarse sustancialmente el equilibrio entre las partes.
El promotor inmobiliario que vendió, por ejemplo, una vivienda pendiente de construir, por un precio cerrado, partiendo de un coste de construcción, se encuentra actualmente con un sobrecoste esa misma construcción que en ningún caso será inferior al 25% inicialmente previsto. La constructora o la subcontratista le dice que no puede respetar los precios acordados y que se revisan o abandona la obra. Por otra parte, sus compradores cuentan con un precio de compraventa que estará a la par o por debajo de los costes edificatorios en que va a incurrir el promotor por lo que éste, en el mejor de los casos, se verá privado del beneficio que es lícito en su actividad negocial. El comprador no quiere oír hablar de que se le pueda incrementar el precio.
La causa del desequilibrio no proviene de los intervinientes en el negocio: promotor, comprador y constructor; e imprevisibles. Nadie, hace dos años, preveía un déficit de suministro de materiales que se inicia en países productores, unido a un incremento desmedido de los precios originado por dicho déficit, a lo que se une el incremento en el coste de la energía, carburantes y por ello, también el transporte, que confluyen en una especie de “tormenta perfecta” que lleva a una inflación desconocida para quien no tuviera uso de razón a finales de los setenta y primera mitad de los años ochenta.
¿Se puede reequilibrar la situación en estos contratos que han quedado descompensados? Lo conveniente sería acordar entre las partes la modificación que fuera necesaria para que el contrato pudiera llegar a su fin y las partes cumplan las obligaciones pactadas y, si bien todos habrán renunciado a alguna de sus expectativas iniciales, no se llegará a la peor situación, que sería la litigiosa si el comprador no accede a la adquisición del inmueble en cuestión, debidamente terminado, si el constructor abandona la obra porque los precios de los materiales le impiden continuar o, por último, si el promotor decide no continuar con la promoción y no entrega la vivienda al adquirente o no paga al constructor.
A veces el acuerdo no es posible. En esta sociedad en la que nos ha tocado vivir, hablamos de “mi derecho” y lo exigimos, olvidándonos de que a veces un derecho es una herramienta para negociar, pero la exigencia en sus términos puede suponer una pérdida mayor que una renuncia parcial. A veces, el cumplimiento estricto de “mi derecho” puede llevar a situaciones indeseables o injustas.
Los contratos deben ser cumplidos en sus términos (pacta sunt servanda) pero en su seno debe concurrir un equilibrio entre los derechos y las obligaciones, los cuales habrá que ajustar cuando algún desequilibrio no querido e imprevisible altere el objetivo del negocio para cada parte. Reajustar es lo que se debe hacer para que se cumpla el principio “rebus sic stantibus”. No ha sido fácil que los tribunales reconozcan este reequilibrio y aunque desde hace unos años vienen admitiéndolo lo aplican de forma excepcional, en situaciones verdaderamente justificadas y que traigan causa en una situación realmente imprevista e imprevisible.
En la situación actual, ante la insospechada subida de precios en los materiales de construcción, puede ser considerado el reequilibrio, respecto del que no se puede generalizar y habría que tomar en consideración caso por caso. Al constructor no se le puede pedir que desarrolle su actividad a pérdidas. ¿El comprador puede exigir al promotor que termine y entregue el inmueble y que el precio pactado se mantenga en cualquier caso? Puede, pero si el tribunal de justicia ante el que se exija el cumplimiento del contrato en sus términos, considera que es de aplicación el principio “rebus sic stantibus”, todos los afectados por la reclamación judicial tendrán que renunciar a parte de sus pretensiones, puesto que no se consideraría adecuado traspasar todas las circunstancias económicas negativas a una sola de las partes. Tengamos en cuenta, por otro lado, que si una parte exigiera el reequilibrio, la parte contraria, a quien se le exige, pudiera pretender la resolución del contrato por causas objetivas no culpables, si entiende que le es imposible asumir o el bien, al precio que se exige, o no le interesa en esas condiciones económicas cumplir la obligación contraída en el contrato.
Pro futuro y conocida la tendencia de la economía y la incertidumbre del porvenir, lo aconsejable es que se regule previamente, en los diferentes contratos, entre las partes la posibilidad de revisión de las obligaciones en circunstancias extraordinarias. Conveniente y debidamente contemplada esta posibilidad en el contrato, la revisión se llevará a cabo como una exigencia contractual y no por la vía extraordinaria consistente en la aplicación de un principio general del derecho ante los tribunales de justicia.