Como ya se analizó en un post anterior, a finales del año pasado se reformó el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU), tras haber declarado el Tribunal Constitucional en diversas sentencias, la última de octubre de 2021, el carácter de inconstitucional de determinados preceptos reguladores de este impuesto, en concreto, la forma de determinación de la base imponible.
En consonancia con las sentencias dictadas, la nueva regulación exime de tributar por plusvalía municipal a aquellas transmisiones de inmuebles en las que no ha existido ganancia para el vendedor. Asimismo, establece una nueva forma para calcular el impuesto, configurando un sistema optativo en el que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar:
- conforme a la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble (diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición) o,
- mediante la aplicación de un coeficiente que variará en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno y la realidad del mercado inmobiliario.
Esto ha generado muchos interrogantes a la hora de determinar la cuantía del impuesto. Esta incertidumbre se acentúa aún más en aquellas transmisiones de inmuebles que presentan determinadas especialidades, como es la venta de inmuebles sujetos a división horizontal, construidos en suelo urbano. Es decir, inmuebles (una vivienda, por ejemplo) cuyo elemento físico del que parte el impuesto, el suelo, es compartido entre varios.
Sobre ello, se ha pronunciado la Subdirección General de Tributos Locales (SGTL) mediante consulta vinculante de 4 de mayo, en la que fija la forma en la que las empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria deben calcular el valor de los inmuebles que enajenan (viviendas, locales, garajes, etc.), en régimen de división horizontal, tras la adquisición de suelo urbano y la construcción de dichas edificaciones.
Según señala la SGTL, habrá que calcular la proporción que represente en la fecha de transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda, aplicar esta proporción al valor de transmisión consignado en el título que documente la transmisión y comparar este “valor de transmisión del terreno” con el “valor de adquisición del terreno de la vivienda”.
Es decir, siguiendo el ejemplo expuesto en la consulta vinculante, “si se adquiere un terreno por un valor de 1.000.000 euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de las partes, como valor de adquisición no puede tomarse el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir que el valor de adquisición del terreno transmitido sería de100.000 euros.”
Ese valor es el que deberá compararse con el valor de transmisión del inmueble, a efectos de determinar el importe de la plusvalía municipal a pagar.
No obstante, ¿qué ocurre cuando en la fecha de transmisión del inmueble este, por su reciente construcción, no tiene aún determinado valor catastral? Hecho que se suele dar con habitualidad en la práctica.
Pues bien, la norma permite a los Ayuntamientos posponer la liquidación de este impuesto hasta que se determine el valor catastral del inmueble transmitido. Como pone de relieve la propia SGTL, si el contribuyente (en este caso, la constructora y/o promotora inmobiliaria) considerase que la transmisión del inmueble no le ha generado una ganancia patrimonial, debería alegar esta circunstancia ante el Ayuntamiento antes de que por parte de la administración se practique la correspondiente liquidación tras determinarse el valor catastral del inmueble transmitido. En caso contrario, el Ayuntamiento le girará la liquidación aplicando el sistema de coeficientes señalado.
Esta es la primera de muchas otras interpretaciones que, con seguridad, se van a dictar en la materia en los próximos meses.