El cruce de anunciadas medidas y propuestas para hacer frente al problema del acceso a la vivienda, constantemente presente en los medios en lo que llevamos de año, va a afectar entre otros ámbitos, no lo dudemos, a los suelos edificables, que quien los tiene, suele creer que cuentan con unos derechos que el poder público no puede reducir, al menos si indemnizarle.
Conviene advertir que en los tiempos que corren o se consolidan los derechos urbanísticos sobre el suelo edificable o las limitaciones y reservas de suelo para viviendas protegidas que se anuncian pueden ser de aplicación a fincas pendientes de desarrollar y aun de edificar
En nuestro Derecho, para que las facultades hoy admitidas a los bienes inmuebles pasen a formar parte efectiva de nuestro patrimonio es preciso que los derechos que creemos tener sean efectivamente tales, y no simples expectativas. En otras palabras, han de ser derechos consolidados.
Tal es el caso de los derechos al aprovechamiento urbanístico de los suelos, que, mientras no se consoliden por su desarrollo, no dan lugar a indemnización en el supuesto de ser privados del aprovechamiento reconocido, realidad operante con nuestra actual Constitución y aun desde antes de ésta, explicada desde antiguo en los manuales con la advertencia de que la legislación del suelo y la planificación urbanísticas, como por si solas nada quitan, tampoco reconocen por si solas derecho a indemnización alguna.
Piénsese ahora en la creciente reserva estatal de suelo para vivienda protegida (sujeta a algún “régimen de protección pública”), modulada en el artículo 20.1.b) de la Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana, y desenvuelta por las leyes urbanísticas autonómicas: El probable incremento de esa reserva de suelo no obliga a resarcir al propietario por la minoración en el aprovechamiento que legislador y planificador le impongan: ello, insistimos, mientras no esté ejecutado el desarrollo del suelo.
Otro tanto cabe decir respecto de restricciones sectoriales a la implantación de usos, que serán efectivas o no para el empresario, y darán o no derecho a resarcimiento, sólo según el uso en cuestión esté o no ya bendecido por la correspondiente licencia o autorización.
Cuestión diferente son las nuevas medidas para el acceso a la vivienda que supongan por si solas o permitan la privación de derechos consolidados, que, si habrán de indemnizarse.
En consecuencia, sin perjuicio de que las medidas que se implementen para el acceso a la vivienda den margen (como hasta ahora) para la actividad promotora de suelo y edificación, en todo caso, para quien se sienta cómodo con las potencialidades hoy reconocidas a su suelo aun sin desarrollar, le conviene consolidarlas antes de que esas medidas le vengan impuestas. Y ello de la única manera que permite nuestro ordenamiento: Iniciando la urbanización ahora, con la regulación actual; comenzando a conjugar los verbos “urbanizar” e “implantar”, antes de que el legislador y el planificador conjuguen ellos, respectivamente, los verbos “legislar” y “ordenar”.